রিয়েল এস্টেট - ফার্স্ট টাইম বায়ারদের জন্য কিছু কথা

Thu, Mar 8, 2018 10:12 PM

রিয়েল এস্টেট - ফার্স্ট টাইম বায়ারদের জন্য কিছু কথা

আশিকুজ্জামান টুলু: আমার এক ফেসবুক বন্ধু জানতে চেয়েছিলেন কেনার প্রসেস, তাই ভাবলাম সবার সাথেই শেয়ার করি বিষয়টা ।

বাড়ি কেনার আগে যে বিষয়গুলো একান্ত জরুরীঃ

১। প্রথমত বাড়ি কেনার প্রসেস সম্পর্কে একটা ধারনা নেয়া

প্রথমে গুগল করা যেতে পারে,

দ্বিতীয়ত পরিচিত কয়েকজন, যারা ইতিমধ্যে বাড়ি কিনেছেন, তাদের কাছে জানা,

তৃতীয়ত পরিচিত কোন এজেন্ট অথবা একটা ভালো রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ব্রোকার অফ রেকর্ডকে ডিরেক্ট ফোন করে প্রসেসটা জানতে চাওয়া (এরা আপনাকে নির্দ্বিধায় জানাবে কোন চার্জ ছাড়া)

২। নিজের চাহিদাগুলিকে একটা কাগজে লিখে প্রেফারেন্স অনুযায়ী সাজানো এবং ব্যাংক অথবা মর্টগেজ এজেন্টের সাথে বসে ফাইন্যান্স এর বিষয়টা কনফার্ম করা ।

৩। বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে লোকেশন সব চাইতে বড় বিষয় বিধায় সেটাকে সর্ব প্রথমে গুরুত্ব দেয়া সব চাইতে জরুরী ।

******************

লোকেশন সিলেকশনের প্রসেসঃ (বিভিন্ন ভাবে হতে পারে, আমি একটা স্ট্যান্ডার্ড একজাম্পল দিলাম এখানে)

১। পার্ট অফ দা সিটি (স্কারবোরো, নর্থইয়র্ক, ইস্টইয়র্ক ইত্যাদি)

২। ভালো এরিয়া / নেইবারহুড । একটা কথা আছে রিয়েল এস্টেটে “Location, location and location! You can change many things about a house, but you can't change the neighborhood”

৩। স্কুল ডিসট্রিক্ট শহরের কোন কোন স্কুল ভালো সেটা আগে দেখে নিন । ফ্রেজার গ্রেডিং এর সাহায্য নিতে পারেন । ওখানে স্কুল রেটিং পাবেন এবং সেটার ভিত্তিতে এরিয়া সিলেক্ট করতে পারেন । লিঙ্ক http://compareschoolrankings.org/

৪। ইউনিভার্সিটি থেকে কতদুর বা যাওয়ার সহজ উপায় একটা ক্রাইটেরিয়া

৫। কাজ থেকে কতদুর সেটা খেয়াল করেন

৬। সেফটি একটা বিষয় অত্যন্ত কমদামী জায়গায় সেফটি কম এবং বেশী দামী জায়গায় সেফটি বেশী এটা একটা লজিকাল অ্যাপ্রচ হতে পারে । মাঝামাঝি দামের এরিয়া সব চাইতে ভালো মনে হয় আমার কাছে ।

৭। আশেপাশে টিটিসি থাকা জরুরী

৮। মল বা কাচাবাজার থেকে দূরত্ব কম হওয়াও ইম্পরট্যান্ট ।

এছাড়াও আরও বিষয় আছে যেগুলি আপনার নিজের সুবিধার উপর নির্ভর করে ভেবে নেয়া ভালো ।

****************

৪। লোকেশনের উপর ভিত্তি করে বিভিন্ন এরিয়ার ডেমোগ্রাফি বের করা প্রয়োজন । মনে রাখবেন যেখানে যতো বেশী বেতনের লোক থাকে সেখানে ততো ক্রাইম কম এবং প্রপার্টির দাম বেশী । স্কুল ভালো হয়, বাচ্চারা ভালো বন্ধু পায় । শিক্ষিত লোকও একটা জরুরী বিষয় ।

৫। যখন কোন বাসা পছন্দ হয়ে যাবে, ডেমোগ্রাফি সংক্রান্ত বিষয়ে জানার জন্য আপনার রিয়েলটরকে বলবেন ঐ বাসার উপর ভিত্তি করে ঐ এলাকার MPAC (Municipal Property Assessment Corporation) এর একটা ডিটেইল রিপোর্ট দিতে । ঐ রিপোর্টে আপনি ৪ নম্বর পয়েন্টে বর্ণিত বিষয়গুলো পেয়ে যাবেন । রিপোর্টটা ভালোমতো একটু রিসার্চ করবেন ।

৬। অফার দেয়ার আগে অবশ্যই রিয়েলটর কে বলবেন ঐ বাড়ির এলাকার উপর ভিত্তি করে একটা সিএমএ (Comparative Market Analysis) দিতে। ঐ CMA তে আপনি দেখতে পাবেন যে অত্র এলাকা সহ আশেপাশে গত ৬ মাস বা এক বছরে একই ধরনের বাড়ি কয়টা বিক্রি হয়েছে এবং কত দামে বিক্রি হয়েছে । ওটা দেখলে আপনার একটা পরিষ্কার ধারনা হয়ে যাবে যে আপনার পছন্দের বাড়ির দাম কত হতে পারে । বাড়ি বিক্রি হয় মার্কেট ভ্যালুতে অর্থাৎ ঠিক ঐ রকম বাড়ি আসে পাশে যে দামে বিক্রি হয়েছে, আপনার পছন্দের বাড়ির দাম সেটাই হবে অথবা আপনার বাড়ি, যেটা আপনি বিক্রি করতে চাচ্ছেন, সেটার দাম ঠিক ঐ রকমই হবে । বাড়ি কেনা বা বিক্রি একটা টিম ওয়ার্ক অর্থাৎ আপনি, আপনার স্ত্রী, আপনার ছেলেমেয়ে এবং আপনার রিয়েলটর, সবাই মিলে বসে ডিসিশন নিতে পারেন যেকোনো পদক্ষেপের ব্যাপারে ।

৭। বাড়ি অফার দেয়ার আগে জেনে নিন বাড়িটা আগে গ্রো হাউজ ছিলো কিনা অর্থাৎ ওখানে মারিজুয়ানা চাষ হয়েছে কিনা । গ্রো হাউজ না নেয়াই ভালো কারন এসব বাড়ি কেনা যেমন কঠিন বেচা তার চাইতে বেশী কঠিন ।

৮। বাড়িতে কোন Stigma আছে কিনা, জেনে নিন অফারের আগে । যেমন ঐ বাড়িতে কোন মার্ডার হয়েছিলো কিনা, কেউ সুইসাইড করেছিলো কিনা, হনটেড হাউজ কিনা । যদি হয় তাহলে ঐ বাড়ি না কেনাই শ্রেয় ।

৯। বাড়ির যদি কোন অ্যাডিশনাল এক্সটেণ্ডেড স্ট্রাকচার (অর্থাৎ পিছনে একটা বাড়তি ঘর যেটা দেখতে মনে হচ্ছে পরে করা হয়েছে, একটা এক্সট্রা গ্যারেজ যেটা মনে হচ্ছে নতুন) যদি থেকে থাকে সেটার সিটি কর্পোরেশনের পারমিশন আছে কিনা । থাকেলে ঐ পারমিশনটা নিয়ে নিতে হবে মালিকের কাছ থেকে ।

১০। অফারের আগে জানা দরকার বাড়িতে ফারনেস, এসি অথবা অন্যান্য অ্যাপলাইন্সেস ফাইনেন্সর কিনা, যদি হয় তাহলে সেটা চেষ্টা করবেন মালিককে দিয়ে শোধ করাতে অর্থাৎ ক্লোজিং এর আগেই শোধ হয়ে যেতে হবে এবং সেটার পেপার আপনার লইয়ার ওদের লইয়ার এর কাছ থেকে বুঝে নেবে । যদি রেণ্টেড হয়, সেটাও জানা দরকার মান্থলি রেন্টসহ ।

১১। জেনে নিন ফারনেস, এসি, ছাদ কত বছর পুরোনো ।

১২। অফার দেয়ার আগে বাড়িটা ভালোমতো দেখে রান্নাঘরের অ্যাপলায়েন্স, বাথরুমের ফিটিংস, লন্ড্রির ওয়াসার ড্রাইয়ার, ফারনেস, এসি, ওয়াটার ট্যাঙ্ক, ঝাড়বাতি, অন্যান্য ফ্যাশনেবল ইলেকট্রিক ফিকচার এর ছবি তুলে নিবেন কারন অনেক সেলার মাঝে মাঝে শোইং এর সময় এক জিনিষ দেখিয়ে বিক্রির সময় ঠিক ক্লোজিং এর দিন বা তার আগে বদলে দেয় । তাই একাবারে ক্লোজিং অথবা ঠিক তার আগের দিন একটা শোইং রাখবেন বাসাটা আরেকবার দেখার জন্য এবং তখন আবার আপনার ক্যামেরায় তোলা ছবির সাথে মিলিয়ে নিবেন শোইং এ যা যা ছিলো । যেদিন ক্লোজিং হবে, বাসায় উঠে প্রথমেই অ্যাপলায়েন্স গুলো চেক করে দেখবেন এবং যা যেভাবে দেয়ার কথা ছিলো, সব ঠিকমতো আছে কিনা । যদি এর কোন ব্যাতিক্রম দেখেন সাথে সাথে আপনার লইয়ার কে ফোন করে জানাবেন বিষয়টা, সে সাথে সাথে সেলারের লইয়ারের সাথে আলাপ করবে । এটা ২৪ ঘণ্টার ভিতরে হতে হবে । কারন অল্প কিছু টাকা আপনার লইয়ারের কাছে আটকানো থাকে, যদি কোন কিছু নষ্ট থাকে, সেখান থেকে আপনার লইয়ার টাকা কেটে রাখবে ।

১৩। অফারে ফার্স্ট টাইম বায়ার হিসাবে ফাইন্যান্স ও ইন্সপেকশন কন্ডিশন দিতে ভুল করবেন না । তবে আপনি যদি নিজে আপনার ফাইন্যান্স নিয়ে কনফিডেণ্ট থাকেন অর্থাৎ প্রিআপ্রভাল থাকে এবং বাড়ির কণ্ডীশনে স্যাটিসফাইড থাকেন, তাহলে কন্ডিশন না দিয়েও অফার করতে পারেন । অনেক সময় অফারের আগে একজন ইন্সপেক্টরকে নিয়ে বাড়িটা দেখিয়ে তারপর অফার করতে পারেন, সে ক্ষেত্রে অবশ্য বাড়ি না পেলে ইন্সপেক্টরের টাকাটা গচ্চা যাওয়ার সম্ভবনা থাকে । এই ফাইন্যান্স বা ইন্সপেকশন কন্ডিশন বিষয়টা কি?

ফাইন্যান্স কন্ডিশন

===========

অফারে লেখা থাকবে যে আপনার কেনাটা ৫ দিনের কণ্ডীশনাল অর্থাৎ আপনি যদি এই পাচ দিনের মধ্যে আপনার মর্টগেজের অ্যাপ্রভাল পান তাহলেই আপনি বাড়িটা কিনবেন ওয়েভার প্রদানের মাধ্যমে । আপনি যদি মর্টগেজ আপ্রভাল না পান তাহলে বাড়ি আপনি কিনবেন না এবং আপনার দেয়া ডিপোজিটের টাকা পুরোটা ফেরত দিয়ে দিতে হবে আপনাকে ।

ইন্সপেকশন কন্ডিশন

=============

অফারে লেখা থাকবে যে আপনার কেনাটা ৫ দিনের কণ্ডীশনাল অর্থাৎ আপনি যদি এই পাচ দিনের মধ্যে আপনার ইন্সপেক্টর দিয়ে ইন্সপেকশন করিয়ে কোন খুত পান এবং সেই খুত আপনি মেনে নিতে না চান অথবা সেলার সেই খুত ঠিক করে দিতে না চায়, তাহলে আপনি বাড়ি কিনবেন না এবং আপনার ডিপোজিটের টাকা ওরা ফেরত দিয়ে দিবে । মালিক যদি ঠিক করে দিতে চায় এবং আপনি যদি মেনে নিতে চান, তাহলে ওয়েভারের মাধ্যমে সেলটা ফার্ম করে ফেলতে পারেন ।

 

১৪। বাড়ির সার্ভে যদি থাকে, চেয়ে নিবেন মালিকের কাছে ।

১৫। জেনে নেয়া দরকার বাড়ির ড্রাইভওয়েটা শেয়ারড কিনা এবং বেজমেণ্ট লিগেল কিনা ।

১৬। জেনে নেয়া ভালো টোটাল Closing Cost কত এবং প্রতিমাসে মর্টগেজ ছাড়া আর কি খরচ আছে ।

১৭। রিয়েলটরকে বলবেন অফারে একটা ক্লজ দিতে চেক করার জন্য যে ঐ বাড়ির উপর কোনধরনের লিন বা outstanding work orders or deficiency notices registered আছে কিনা । যদি থাকে সেটার ব্যাপারে আপনার লইয়ার পদক্ষেপ নেবে । বাড়ি ক্লোজিং এর আগেই ঐ পাওনা মালিক দারা পরিশোধ করাতে হবে ।

১৮। আপনার অফারে সেল ফার্ম হয়ে যাওয়ার পর থেকে ক্লোজিং পর্যন্ত কমপক্ষে ৩ বার শোইং এর অপশন রাখবেন যাতে আপনি ৩ বার গিয়ে বাড়িটা দেখে আসতে পারেন ক্লোজিং এর আগে ।

১৯। আপনার অফারে ক্লোজিং সময় বাড়িঘর, গ্যারেজ, ব্যাকইয়ার্ড একেবারে ক্লিন ভাবে হস্তান্তরের ক্লজ রাখবেন যাতে করে আপনি বাড়িতে ঢোকার পর আপনাকে কষ্ট করে, শত শত টাকা খরচ করে বাড়ি পরিষ্কার করতে না হয় ।

***

এবার আসা যাক অন্য কিছু বিষয়েঃ

পাওয়ার অফ সেল এর ব্যাপারে কিছু কথা

=========================

পাওয়ার অফ সেল বিষয়টা কি? যখন কোন মানুষ তার বাড়ির মর্টগেজ শোধ কোর্টে পারেনা তখন ব্যাঙ্ক বা ফাইন্যানশিয়াল ইন্সটিটিউশন, যারা মর্টগেজ দিয়েছে, সাধারণত ৩ মাস সময় দেয় টাকা পরিশধের । টাকা যদি পরিশধ করতে না পারলে প্রথমে মালিককে বাড়ি বিক্রি করে টাকা পরিশধের কথা বলে, সেটাও সে যদি না করে বা না পারে তখন ব্যাংক প্রোপার্টির দখল নিজের হাতে নিয়ে নেয় এবং বিক্রি করে দেয় পাওয়ার অফ সেল তকমা লাগিয়ে । মালিককে বাসা ছেড়ে চলে যেতে হয় । এই চলে যাওয়ার সময় অনেক মালিক মনের দুঃখে বাসার অনেক ক্ষতিসাধন করে যেমন অ্যাপলায়েন্স বেচে দেয়, ফ্লোর নষ্ট করে দেয়, দরজা ভেঙ্গে ফেলে, ফারনেস নষ্ট করে দেয়, আসলে ডিপেন্ড করে কত খারাপ লোকের হাতে ছিলো বা কতটুকু ক্ষতি সে সাধন করেছে । অনেকসময় দেখা যায় একেবারে ফ্রেশ আছে বাসা, আগের মালিক মনের দুঃখে শুধু চলে গিয়েছে, কোন ক্ষতি করে নাই । তবে যাওয়ার সময় আগের মালিক অনেক কষ্ট নিয়ে বাড়ি ছেড়ে দেয় ।

পাওয়ার অফ সেল বা ফোরক্লোজার বাড়ি কেনার আগে কিছু জিনিস মাথায় রাখা প্রয়োজন । সাধারনত এমন বাড়ি বিক্রি হয় ফাইনানশিয়াল ইন্সটিটিউশন থেকে । এরা বাড়ির ব্যাপারে কোন দায়দায়িত্ব নেয় না এবং বাড়িটা সেল হয় অ্যাজ ইজ অর্থাৎ যা যেরকম আছে সেই ভিত্তিতে কোন গ্যারাণ্টী ছাড়া । এই বাড়ি কেনার আগে ভালো করে প্রতিটা বিষয় অপরপক্ষের রিয়েলটরের সাথে আপনার রিয়েলটর দ্বারা আলাপ আলোচনা করিয়ে নিবেন, কি পাচ্ছেন, কি পাচ্ছেন না, কি অবস্থায় ছিল বাসা, কারা ছিলো, কেন বিক্রি করছে, গ্রোহাউজ কিনা বা স্টিগমা আছে কিনা, সব ভালো মতো জেনে নিবেন আগেভাগেই । পাওয়ার অফ সেলের আরেকটা বিষয় আছে, এই বাড়ি কেনার পর ক্লোজিং এর একদিন আগে এসেও যদি আগার মালিক ব্যাংককে পুরো টাকা শোধ করে মালিকানা ফিরে পেতে চায়, ব্যাংক সাধারণত পুরনো মালিককে বাড়ি ফেরত দিয়ে দেয় । সেক্ষেত্রে ফার্মড ডিল ক্যান্সেল হয়ে যায় । ব্যাংক এই বিষয়টা আগেভাগেই নতুন বায়ারের কাছে অ্যাকনলেজ করে সাইন করিয়ে নেয় ।

 

বিডিং করতে যাওয়ার আগে কিছু বিষয় জানা খুব দরকার ।

====================================

১। এই বাড়িটা আপনার কতখানি দরকার । যদি না হলেও চলে তাহলে বিডিং করার আগে আরও ৩ বার ভেবে তারপর অগ্রসর হন ।

২। বিডিং এ গেলে মনে রাখতে হবে যে বেশির ভাগ সময় মার্কেট ভ্যালুতে বাড়ি পাওয়া যায় না অর্থাৎ যা দাম হওয়া উচিত তার চেয়ে বেশী দিয়ে কিনতে হয় ।

৩। বিডিঙে বেশির ভাগ সময় আনকন্ডীশনাল কিনতে হয়, সুতরাং ক্লোজিং এর সময় মর্টগেজ না পেলে কি হবে, সেটা আগেই ভেবে নেয়া ভালো এক্সট্রা প্রিকশণ হিসাবে অথবা ফাইনান্স পেয়ে গেলেও ক্লোজিং এর পর ইন্সপেকশন না করার কারনে যে কোন খুতই আবিষ্কার হতে পারে, যেটা বেশির ভাগ ক্ষেত্রেই রিকভার নিজেকে করতে হয়, আগের মালিক করেনা । তবে সব খুত ফিক্স করা যায় কারন একেবারে নতুন বাড়িতেও অনেকসময় খুত থাকে এবং সেটা স্বাভাবিক, একাবারে কোন খুত বিহীন বাড়ি সাধারণত পাওয়া যায় না । তবে বাড়িতে যদি স্টিগমা থাকে বা গ্রোহাউজ হয়ে থাকে এবং এই বিষয়টা সেলার গোপন রেখে বিক্রি করে আপনার কাছে, সেটা নিয়ে আপনি যেকোনো সময়ই কোর্টে যেতে পারেন এবং আপনি জিতবেন তাও মোটামুটি ৯০% শিওর । কারন স্টিগমা বা গ্রোহাউজ গোপন রেখে বাড়ি বিক্রি করা অপরাধ ।

৪। বিডিং এর বাড়িতে অ্যাপ্রেইজাররা এসে বেশী দামে কেনা বাড়ির দাম মার্কেট ভ্যালুর উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করে অর্থাৎ আপনি যে টাকাটা বেশী দিয়েছেন, সেটা সাধারণত ওরা ধরে না । তাতে করে ওরা যখন রিপোর্টটা আপনার মর্টগেজ কোম্পানিকে দিবে, মর্টগেজ কোম্পানি ঐ ভ্যালুয়েশনের উপর ভিত্তি করে আপনাকে লোন দিবে । ধরেন একটা বাড়ি আপনি কিনলেন ৭০০,০০০ ডলার দিয়ে, অ্যাপ্রেইজার এসে ভ্যালু ধরলো ৬৫০,০০০ ডলার । আপনার সাথে মর্টগেজ কোম্পানির কথা আপনি ২০% দিবেন ডাউন পেমেন্ট । এখন সব হিসাব ঐ ৬৫০,০০০ এর ভিত্তি করে হবে অর্থাৎ ৬৫০,০০০ এর ২০ পারসেণ্ট আপনি দিবেনঃ (৬৫০,০০০ এক্স ২০%)=১৩০,০০০ ডলার । বাকী থাকে (৬৫০,০০০-১৩০,০০০)=৫২০,০০০ ডলার ওরা আপনাকে লোণ দিবে । কিন্তু আপনার আসলে দরকার (৫২০,০০০+৫০,০০০(যেটা আপনি বেশী দিয়েছেন কেনার সময়))=৫৭০,০০০ ডলার । এইরকম অবস্থায় এক্সট্রা ৫০ হাজার ডলার আপনার নিজের হাতে থাকা দরকার ক্লোজিং করার জন্য কিন্তু সবার পক্ষে সম্ভব না এক্সট্রা ৫০,০০০ ডলার নিয়ে বাড়ি কিনতে যাওয়া । তাই আগেভাগেই ভেবে স্টেপ নেয়া অনেক প্রয়োজন।

***

মোদ্দা কথা হলো এদেশে বাড়ি কেনা খুব কঠিন কোন কাজ না তবে উপরের বিষয়গুলো একটু খেয়াল করলে এবং রিয়েলটরের সাথে আগেভাগেই এসব ব্যাপারে আলাপ করলে রিয়েলটর নিজেও সচেতন থাকবে আপনার মতো একজন স্মার্ট বায়ারের ব্যাপারে কারন উপরের বিষয়ের সবকিছুই একজন ফার্স্ট টাইম বায়ারের পক্ষে আগে থেকেই জানা সম্ভব হয়ে ওঠেনা কেউ যদি বলে না দেয় অথবা বায়ার নিজে যদি ভালোমতো রিসার্চ না করে ।

লেখকের ফেসবুক পোষ্ট


সর্বাধিক পঠিত

  • অাজ
  • সপ্তাহে
  • মাসে
Designed & Developed by Tiger Cage Technology
উপরে যান