নতুন নীতিমালা ঘোষনা: কঠিন হয়ে যাচ্ছে মর্টগেজ

Wed, Oct 18, 2017 12:23 AM

নতুন নীতিমালা ঘোষনা: কঠিন হয়ে যাচ্ছে মর্টগেজ

নতুনদেশ ডটকম: বাড়ীর বাজারকে আরো নিয়ন্ত্রনে আনতে মর্টগেজের নীতিমালায় পরিবর্তন আনা হয়েছে। নতুন নিয়মে সব ধরনের মর্টগেজ গ্রহিতাকেই ট্রেস টেষ্টের মুখোমুখি হতে হবে এবং কেন্দ্রীয় ব্যাংকের ঘোষিত পাঁচ বছরের বেঞ্চমার্ক সুদের হারের বেশি বা যে হারে মর্টগেজ নিয়েছে তার চেয়ে ২ শতাংশ বেশি হারে সুদ পরিশোধের সক্ষমতা থাকতে হবে।

আর্থিকখাতের নিয়ন্ত্রক প্রতিষ্ঠান অফিস অব দ্যা সুপারিনটেনডেন্ড অব ফাইনান্সিয়াল ইন্সটিটিউশন অব কানাডা  (ওএসএফ আই) মঙ্গলবার নতুন এই নীতিমালা ঘোষনা করেছে। আগামী ১ জানুয়ারি ২০১৮ থেকে নতুন এই নিয়ম কার্যকর হবে।

আগে ২০ শতাংশের কম ডাউনপেমেন্ট পরিশোধকারী মর্টগেজ গ্রহিতাকে এই স্ট্রেস টেষ্টের মুখোমুখি হতে হতো। নতুন নিয়মে যারা ২০ শতাংশের বেশি ডাউন পেমেন্ট পরিশোধ করবেন তাদেরও এই টেষ্টের মুখোমুখি হতে হবে।

এ ছাড়াও ‘লোন টু ভ্যালু রেশিও’  সতর্কভাবে যাচাই করতে হবে যাতে কোনো প্রতিষ্ঠান  বাড়ীর মূল্যের চেয়ে অতিরিক্ত  মর্টগেজ অনুমোদন না করে। ‘কো লেন্ডিং’ বা ‘বান্ডল মর্টগেজ; সীমাও সীমিত করে দিয়েছে নিয়ন্ত্রক সংস্থা।  নতুন নিয়মটি প্রতিষ্ঠান পরিবর্তন না করলে  মর্টগেজের নবায়নের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে না।

নিয়ন্ত্রক প্রতিষ্ঠানের এই নীতিমালা মর্টগেজকে আরো কঠিন করে বাড়ী বাজারকে প্রভাবিত করবে বলে বিশ্লেষকরা মনে করছেন। মর্টগেজ এলায়েন্সের স্পেশালিষ্ট  সুমন সাইয়েদ তার প্রতিক্রিয়ায় নতুনদেশ ডটকমকে বলেন, নতুন এই নিয়মে  স্বল্প আয়ের ক্রেতাদের জন্য মর্টগেজ পাওয়া কঠিন হয়ে যাবে।

প্রসঙ্গত, প্রচলিত নিয়ম অনুসারে বাড়ী কিনতে যারা ২০ শতাংশের কম ডাউন পেমেন্ট পরিশোধ করতেন,তাদের মর্টগেজে পাবার জন্য বাধ্যতামূলকভাবে ‘মর্টগেজ ইন্সুরেন্স’ নিতে হতো। এই ইন্সুরেন্সে ঋণগ্রহিতাকে  ইন্সুরেন্সের প্রিমিয়াম পরিশোধ করতে হয় কিন্তু তার বেনিফিশিয়ারি থাকে  ঋণদাতা প্রতিষ্ঠান। গ্রহিতা কোনো কারনে  ঋণ পরিশোধে খেলাপি হয়ে গেলে সেই ঋণের দায় দায়িত্ব ইন্সুরেন্স কোম্পানিার উপর বর্তায়।

মর্টগেজের এই ইন্সুরেন্স নেওয়ার জন্য ঋণগ্রহিতাকে উচ্চহারে  প্রিমিয়াম পরিশোধ করতে হয়। প্রাপ্ত তথ্যে দেখা যায়, বাড়ীর দাম এবং ডাউনপেমেন্টের পরিমান ভেদে এই ইন্সুরেন্সের প্রিমিয়াম মর্টগেজের পরিমানের ০৬ থেকে ৪.৫ শতাংশ পর্যন্ত পরিশোধ করতে হয়।

অর্থ্যাৎ, ২৫ হাজার  ডলার ডাউন পেমেন্ট দিয়ে ৫০০,০০০ ডলারের বাড়ী কিনতে ৪৭৫,০০০ ডলার মর্টগেজ ইস্যূ করতে  সিএমইচসি অতিরিক্ত ২০,২৫০ ডলার ইন্সুরেন্স প্রিমিয়াম হিসেবে চার্জ করে। জানা যায়, গত বছর থেকে মর্টগেজ গ্রহিতাদের উল্লেখযোগ্য অংশকেই মর্টগেজ ইন্সুরেন্স কিনতে হয়েছে মর্টগেজ পাবার জন্য ট্রেস টেষ্ট এ উত্তীর্ণ হতে হয়েছে। যারা বাড়ীর মূল্যের ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট পরিশোধ করেছেন তাদের এই ইন্সুরেন্স কেনা কিংবা ট্রেস টেষ্ট এর মুখোমুখি হওয়ার প্রয়োজন হয়নি।

প্রসঙ্গত, ‘ট্রেস টেষ্ট’ হচ্ছে বাড়ীর ক্রেতা বর্তমানে যে হারে মর্টগেজের সুদ পরিশোধ করছেন তা থেকে বেড়ে গেলে তিনি সেটি পরিশোধে সক্ষম কি না তার পরীক্ষা।‘স্ট্রেস টেষ্ট’ এর লক্ষ্য হচ্ছে গ্রহিতা  কি হারে সে মর্টগেজ নিলেন তা  নয় কেন্দ্রীয় ব্যাংকের ঘোষিত সুদের হারে অথবা যে হারে মর্টগেজ নিয়েছে তার চেয়ে ২ শতাংশ অতিরিক্ত হারে পরিশোধ করার সক্ষমতা আছে কি না তা যাচাই করা।

ব্যাংক অব কানাডার তথ্যানুসারে বৃহত্তম পাঁচটি ব্যাংকের বর্তমান পাঁচ বছরের বেঞ্চমার্ক সুদের হার হচ্ছে ৪.৮৯ শতাংশ। তবে এর চেয়ে কম সুদের হারেও  মর্টগেজও পাওয়া যায়।

মর্টগেজ প্রবাহ বিশ্লেষনে দেখা যায়, ২০১৬ সালে ‘স্ট্রেস টেষ্ট’ এর বিধান চালু হওয়ার পর বাড়ী ও মর্টগেজের  বাজারে তার প্রতিক্রিয়া হয়। এই নিয়ম চালু হওয়ার পর থেকে গত আগষ্ট পর্যন্ত ২০ শতাংশের কম ডাউন পেমেন্ট এর মর্টগেজের পরিমান ৪.৫ শতাংশ কমে গেছে। গ্রহিতাদের মধ্যে যে কোনো কিছুর মূল্যে ২০ শতাংশ বা তার বেশি ডাউনপেমেন্ট দেওয়ার প্রবণতা তৈরি হয়েছে। ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট দিয়ে মর্টগেজ নেওয়ার পরিমান এই সময়ে ১৭ শতাংশ বেড়েছে।

নতুন এই নিয়মের ব্যাপারে আর্থিকখাতের বিশ্লেষকরা সতর্ক প্রতিক্রিয়া প্রকাশ করেছেন। তারা মনে বলছেন, সাধারনভাবে বাড়ীর ক্রেতাদের মধ্যে একটি ধারনা তৈরি হয়েছে যে সরকার  মর্টগেজ কঠিন করে দিয়ে বাড়ীর বাজারকে নিয়ন্ত্রন করতে চাচ্ছে। তাঁরা আশংকা করছেন, সরকার বাড়ীর বাজার শীতল করতে চায় কিন্তু তাদের পদক্ষেপ বাজারকে থামিয়েও দিতে পারে।

টিডি ব্যাংকের  অর্থনীতিবিদ ব্রায়ান ডিপেস্টো সিবিসিকে  বলেছেন, নতুন এই নিয়মের কারনে বাড়ীর চাহিদা ৫ থেক ১০ শতাংশ কমে যাবে। অপরদিকে জানুয়ারির আগেই মর্টগেজ নেওয়ার একটা হিড়িক শুরু হওয়ার সম্ভাবনাও আছে।

এই প্রসঙ্গে মর্টগেজ এলায়েন্সের স্পেশালিষ্ট   সুমন সাইয়েদ বলেন, বর্তমানে ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট পরিশোধ সাপেক্ষে পাঁচ বছরের বেঞ্চমার্ক হার হচ্ছে ৩.৪৯ শতাংশ। কোনো গ্রহিতা ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট দিলে তিনি ৩.৪৯ শতাংশ সুদের হার পরিশোধে সক্ষম তার প্রমান দিতে হয়।  জানুয়ারি থেকে নতুন নিয়মে তাকে ৫.৪৯ শতাংশ পরিশোধে সক্ষমতার প্রমান দিতে হবে।

তিনি ব্যাখ্যা করে বলেন, বার্ষিক ৮০ হাজার আয় করেন, অন্য কোনো বকেয়া ঋণ নেই এমন একজন গ্রহিতা বর্তমানে ৩.৪৯ শতাংশ সুদের হারে ৫৩০,০০০ ডলারের মর্টগেজের জন্য কোয়ালিফাই করবেন। কিন্তু নতুন নিয়মে ৪৩০,০০০ ডলার মর্টগেজের জন্য কোয়ালিফাই করবেন।


সর্বাধিক পঠিত

  • অাজ
  • সপ্তাহে
  • মাসে
External links are provided for reference purposes. This website is not responsible for the content of externel/internal sites.
উপরে যান